东小口地块在产品打造方面会更加多元，具备打造大户型产品的城建可能性，未来价格可能站到6万元/平方米以上。发展

单甜甜/发自北京

继歇甲庄地块，联合北京昌平区再次迎来土地拍卖。体押

10月30日，注北北京城建投资发展股份有限公司与北京蓝华宇房地产开发有限公司（蓝华宇开发公司）以下简称联合体，京东以底价28.09亿元摘得昌平区东小口地块，小口楼面价约3.2万元/平方米。亿元

出让文件显示，城建东小口0001地块占地3.13万平方米，发展建筑面积8.78万平方米，联合限高60米，体押容积率2.8。注北地块内需配建一处500平方米的京东社区管理服务用房。

摘地联合体中的蓝华宇开发公司是北京铭嘉房地产开发有限公司（以下简称北京铭嘉）的全资子公司。北京铭嘉成立于2002年，是昌平区国资委监管的区属国有企业。公司作为昌平区开发建设平台，负责城市开发工作，主要承担昌平新城东区、政府街城市更新、中关村科技园昌平园中心区、东小口贺村中滩村AB地块旧村重点村改造等。

该地块位于北五环与北六环之间，距北五环直线距离约3公里，西侧1.4公里接壤海淀区，东侧毗邻东小口城市休闲公园，与朝阳区隔园相望，处于昌平、海淀、朝阳三区交会的独特位置。

东小口地块位置图

这一地理布局使其能够有效承接西二旗、后厂村区域互联网从业人员的居住需求，并受益于望京商务区的辐射效应。

在中指研究院土地市场研究负责人张凯看来，该地块的核心优势主要集中于其区位独特性、周边配套的成熟度，以及板块内新房供应相对有限。

东小口板块城市界面较新，但近三年无新房供应，在售新房项目紫金书院于2022年开盘。板块内上一次土地出让为2020年的奥森ONE和奥海明月，项目当时销售均价约5.8万元/平方米，是限竞房时代的热销红盘。

周边二手房市场以海淀区房源为主，老旧小区均价约4万元/平方米，次新小区价格区间为6万-8万元/平方米。需注意的是，限竞房项目奥海明月、奥森ONE目前尚未达到上市条件，但预计至2028年东小口地块项目交付时，上述项目将同步满足“满五”上市要求，可能对同期新房市场形成一定分流。

交通配套方面，在建地铁13B号线建材城东站距离地块约1公里，预计明年通车，届时将进一步提升区域交通便捷度。配套资源方面，地块周边设施相对成熟。商业方面有西三旗万象汇等综合体，休闲资源包括东小口城市休闲公园等多处绿地，医疗配套涵盖清华长庚医院等机构。

值得关注的是，地块南侧规划有一处12年一贯制教育用地，昌平区正与优质教育资源洽谈引入事宜，有望显著提升区域教育水平。

合硕机构首席分析师郭毅表示，东小口地块在产品打造方面会更加多元，具备打造大户型产品的可能性，未来价格可能站到6万元/平方米以上。因为，相比奥森ONE周边8万元/平方米左右的房价和海淀五环沿线11万～13万元/平方米的房价水平，昌平区东小口地块新房的价格优势将非常突出。此外，海淀北和朝阳奥森ONE周边分布有15～20年房龄的老旧社区，有着相对丰富的地缘性改善需求。

东小口地块也面临若干现实挑战，2.8的容积率、60米建筑限高将对产品形态形成的约束。从地块形状来看，整体不够方正，对开发企业设计方案中的楼栋排布形成考验。